Los abogados Gabriel Buades Castellá y Daniel Olabarría forman parte del International Desk de Bufete Buades en Palma. Especialistas en Derecho Civil Inmobiliario y Derecho Tributario ya han publicado varios artículos especializados y libros relativos a este tema, entre otras “Análisis práctico de las obligaciones tributarias de los residentes alemanes derivadas de la adquisición, tenencia y venta directa e indirecta de bienes inmuebles situados en España” y “Atención, todo un poco diferente – Nueva Ley de Arrendamientos entra en vigor”
Daniel Olabarria Vaquero, Francisca Buchner, Gabriel Buades Castella (de izquierda a derecha)
1. ¿Tengo que tributar por la ganancia obtenida con la venta de un inmueble en Mallorca? Si tengo que tributar, ¿dónde debo hacerlo?
De conformidad con el artículo 13 del Convenio de doble imposición entre Alemania y España la ganancia obtenida con la venta de un inmueble situado en España tributa en España. A fin de evitar la doble imposición, el impuesto pagado en España se deduce en Alemania.
Si el vendedor es un residente en España parcialmente sujeto al pago de impuestos en ese país, el comprador deberá retener el 3% del precio de venta. Si ese 3% supera el importe por el que hay que tributar, se puede exigir a la administración tributaria el reembolso de la diferencia, para lo cual se deberá presentar la correspondiente solicitud.
La declaración fiscal de la ganancia resultante de la venta de un inmueble situado en España se debe efectuar dentro de un plazo de tres meses contados desde la transmisión de la propiedad. Esa declaración se debe presentar mediante el formulario 210.
2. ¿Es cierto que como alemán con primera vivienda en Alemania tengo que tributar en España por mi inmueble vacacional de Mallorca, que solo utilizo con fines privados?
Sí, la utilización para uso propio de un inmueble situado en España está considerada como un ingreso ficticio por arrendamiento, y por ello el propietario de un inmueble español tiene que tributar no solo por las posibles rentas, sino también por la mera propiedad. Sin embargo, esta regla solo se aplica a viviendas distintas de la primera vivienda, y el importe a pagar es relativamente pequeño.
3. ¿Qué preparativos tengo que hacer antes de decidirme a la compra?
El primer paso es solicitar un Número de Identificación de Extranjero (NIE) (número de identificación fiscal español), que se necesita para toda declaración notarial, como sucede en el caso de la escritura de compra, y para el pago de los correspondientes impuestos.
Normalmente el vendedor exige como medio de pago un cheque de un banco español. Para ello es necesario abrir una cuenta bancaria y transferir el correspondiente importe.
4. Ventajas de un contrato de opción (penalización si no se efectúa la compra y reserva para preparar la compra)
La ventaja de un contrato de opción antes de escriturar la compra es que se concede al comprador un plazo durante el que este se puede decidir unilateralmente a favor o en contra de la compra.
Durante ese período de tiempo el vendedor no puede vender el inmueble a una tercera persona.
El inconveniente consiste en que si el comprador se decide en contra de la compra el beneficiario pierde a favor del receptor el importe depositado en garantía en razón del contrato de opción.
5. ¿Tiene alguna repercusión el nuevo Convenio de doble imposición entre Alemania y España si solo utilizo mi inmueble con fines vacacionales privados?
Sí, el nuevo Convenio de doble imposición entre Alemania y España se aplica a todo tipo de personas fiscales, y por ello tanto a personas físicas como a personas jurídicas, empresas y personas que ejerzan actividades económicas.
6. ¿A cuánto ascienden los gastos adicionales de adquisición de un inmueble en Mallorca?
Además del precio de compra, el comprador debe correr con los siguientes gastos adicionales:
(i) Impuesto sobre el valor añadido (IVA), impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) o impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). A ese respecto resulta determinante si se trata de la primera, la segunda o una ulterior adquisición de un inmueble y si el vendedor es o no una empresa. Esos impuestos están entre el 8% y el 10% del valor de mercado (21% por terrenos edificables).
(ii) Gastos de notario y de inscripción en el Registro de la Propiedad. Esos gastos dependen del valor de mercado y de la extensión de la escritura pública.
(iii) Gastos de abogado. Ascienden a entre el 0,5% y el 1% del valor de mercado.
7. ¿Puedo deducir fiscalmente en Alemania las facturas de los operarios que hayan realizado algún trabajo en mi inmueble de Mallorca utilizado con fines privados?
A ese respecto hay que hacer dos distinciones:
(i) Por un lado, la deducción del valor en el impuesto de la renta durante el período de propiedad del inmueble.
a. Hasta el 31 de diciembre de 2012 era posible deducir un determinado porcentaje de los importes pagados para realizar obras de rehabilitación de la primera vivienda.
b. Hasta el 31 de diciembre de 2012 también era posible deducir el 20% de los importes pagados para realizar mejoras del inmueble, siempre y cuando esas mejoras se hubiesen efectuado después del 7 de mayo de 2011.
(ii) Por otro lado, el valor de adquisición en la compra o la venta del inmueble.
a. Al vender el inmueble, las personas físicas tienen que tributar por la ganancia obtenida. La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
b. El valor de adquisición se calcula con base en el precio de compra pagado, la transmisión patrimonial y los gastos y costes de ampliación o mejora del patrimonio inmobiliario.
Se debe tener presente que los requisitos para deducir ese tipo de obras son muy restrictivos.
8. ¿Qué hay que tener en cuenta al comprar un terreno?
Es necesario comprobar si se trata de un terreno urbano o rústico y a qué categorías de protección está sometido.
Entre otras cosas, hay que comprobar además lo siguiente: menor parcela posible, edificabilidad, ocupación, altura, uso, menor línea de edificación posible y otras restricciones urbanas y registrales.
Debido a la complejidad de la comprobación aconsejamos encargarla a un abogado, especialmente en lo relativo a la edificabilidad y a sus condiciones.
9. Estoy pensando poner en alquiler mi chalet de Mallorca como inmueble vacacional. ¿Qué particularidades debo tener en cuenta a ese respecto?
Para ello se necesita una autorización del Gobierno autónomo.
Los principales requisitos son que el inmueble sea una vivienda unifamiliar, un chalet o un chalet adosado y que tenga como máximo 6 dormitorios, 12 camas y un cuarto de baño por cada tres personas.
10. ¿Tengo que adoptar las medidas recomendadas en el certificado de eficiencia energética? ¿Qué sucede si al vender mi inmueble no cuento con ese certificado?
El certificado energético es única y exclusivamente una descripción de la eficiencia energética del inmueble. No es obligatorio adoptar las medidas recomendadas. Obviamente, si en el certificado no se otorga al inmueble una buena calificación de eficiencia energética, ello puede influir negativamente sobre el precio de venta o alquiler.
Si no se presenta al comprador o arrendador el certificado de eficiencia energética, se puede incurrir por ley en una multa de entre 601 y 1.000 euros. Además, a partir del 1 de septiembre de 2013 los agentes inmobiliarios ya solo pueden publicitar inmuebles para los que se cuente con un certificado de eficiencia energética. Esa obligación también se aplica a la presentación de la vivienda o el chalet de Mallorca en una web inmobiliaria.
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Daniel Olabarría dov(at)bufetebuades.com
Gabriel Buades Castella gbc(at)bufetebuades.com
Mª Francisca Tinschert ftb(at)bufetebuades.com