Primavera 2020 – La economía de Mallorca está sufriendo las consecuencias de la pandemia del Coronavirus. A finales de mayo, ha llegado por fin el esperado mensaje positivo desde Madrid: a más tardar del 1 de julio, los turistas extranjeros pueden ingresar nuevamente a la isla. Los hoteleros, así como los operadores de restaurantes y bares; pueden finalmente suspirar de alivio con un rayo de esperanza al final del túnel.
Si los turistas no vinieran, estaría en juego alrededor del 40% del Producto Interno Bruto de las Islas Baleares. Y la industria de la construcción, que es el segundo factor económico más importante con un buen 20% del PIB; está experimentando ahora un fuerte retroceso, pero no por la pandemia, sino por una nueva ley del Gobierno que ha entrado en vigor el 25 de mayo de 2020. El “Decreto Ley 9/2020 de Medidas Urgentes de Protección del Territorio de las Illes Balears” limita enormemente las posibilidades de desarrollo en las zonas rurales.
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Protegiendo la naturaleza y los recursos a expensas de los constructores
Hasta ahora, aquellos que soñaban con construir su propia finca en Mallorca tenían que cumplir con estrictas normas de construcción. Según las especificaciones, el terreno para una construcción nueva en zonas rurales estaba entre 14.000 y hasta 50.000 metros cuadrados, dependiendo del municipio y la categorización del terreno en el Plan Territorial de Mallorca.
Pero ahora la coalición izquierdista / ecologista se ha propuesto cambiar el tamaño de las casas y piscinas. En principio para ahorrar recursos hídricos, pero también para reducir el sobredimensionamiento de viviendas unifamiliares en las zonas rurales, supuestamente desproporcionado e impulsado por el alquiler turístico; con una “medida proporcionada, razonable y adecuada”, como dice el preámbulo del Boletín Oficial.
Los tiempos de fincas extensas con grandes piscinas en Mallorca han llegado a su fin. Las nuevas leyes limitan significativamente las superficies construidas.
La fórmula “terreno grande = casa grande” ha quedado en el pasado. ¿Cinco o seis dormitorios en la casa principal, casas de invitados y tal vez dos piscinas en 50.000 metros cuadrados?
Esos tiempos han terminado con este gobierno. Ahora se permite un volumen de construcción máximo de sólo 900 m³, mientras que antes era de 1.500 m³. Con una altura media de 3 metros, esto corresponde a un máximo de 300 metros cuadrados de superficie construida. Otra novedad es que este volumen máximo de construcción ahora incluye la suma de TODOS los edificios (incluyendo por ejemplo el garaje), y no sólo la casa principal.
Construcción y Ocupación – la diferencia
La ley de construcción española distingue entre superficie construida (Construcción) y superficie ocupada (Ocupación). La superficie edificada, o también superficie construida, incluye todas las partes cubiertas del edificio, no solo el interior, sino también, por ejemplo, terrazas cubiertas, cocheras fijas, etc. La superficie construida se muestra generalmente en exposés inmobiliarios, lo que en otros países se conoce como superficie habitable, que sólo toma en cuenta de forma proporcional los balcones, etc.; no es un tamaño habitual en España.
La superficie ocupada (Ocupación) incluye no solo las superficies de las plantas bajas de todos los edificios; sino también todas las áreas selladas de una propiedad. Por ejemplo, la terraza que rodea una piscina y también la propia piscina. El material de construcción es irrelevante en este caso, un tablón de madera cuenta tanto como un revestimiento de piedra.
Anteriormente estaba permitido hasta un 3% de superficie construida y hasta un 4% de superficie ocupada en las construcciones rurales. A partir de junio de 2020, ambas superficies se limitarán aún más en toda la isla, con un máximo de 1.5% para construcción y una ocupación reducida a la mitad, es decir, un máximo de 2% de la superficie del terreno. En algunas zonas más protegidas, se aplican coeficientes aún más bajos (1.0% Construcción / 1.5% Ocupación).
Piscinas con tamaño limitado
Sobre todo para los inversores extranjeros, una finca sin piscina es un “no-go” absoluto e incluso los mallorquines aprecian el agua fresca en sus casas de campo. Un censo realizado por la Universidad de las Islas Baleares hace unos años ha calculado 40.000 piscinas solo en Mallorca, una cifra que ahora seguramente es mayor. La alta demanda de agua durante el verano debido a la evaporación, ha sido una piedra en el zapato para el gobierno desde hace tiempo. Durante la estación seca en julio / agosto, los propietarios tienen prohibido llenar sus piscinas. Incluso ha habido rumores de que algunas comunidades no darían más permisos de construcción para piscinas.
Aquí la nueva normativa legal es una solución intermedia. Las piscinas todavía están permitidas, pero con fuertes limitaciones de tamaño. 35 metros cuadrados es ahora el tamaño máximo y la capacidad se ha limitado a 60 m³. De esta manera, la mayoría de las piscinas estándar con 8 × 4 metros siguen siendo posibles; pero quien sueña con una segunda piscina para niños tiene muy mala suerte; pues sólo se permite una piscina por propiedad.
Ejemplo de cálculo para la construcción de una finca
Si se compra hoy un terreno de 20.000 metros cuadrados, ya no se puede construir un máximo de 450 metros cuadrados, sino solo un máximo de 300 metros cuadrados distribuidos en todos los edificios. La Ocupación tiene un máximo de 400 metros cuadrados, en contraste con los 800 metros cuadrados permitidos anteriormente.
Los expertos inmobiliarios de Porta Mallorquina han representado los cambios de 2019 a 2020 a partir de diferentes tamaños de propiedad (tablas verdes) y han creado como ejemplo una típica construcción nueva con edificio residencial, porche cubierto y piscina con terraza circundante; cada uno en una propiedad con el tamaño mínimo aún vigente (14.000 m²).
En ambos casos, las nuevas normas de construcción limitan tanto la superficie construida como el formato de la piscina para construcciones rurales en Mallorca.
El ejemplo muestra que la compra de un terreno grande de 50.000 metros cuadrados, por ejemplo, no representa ninguna ventaja en términos de posibilidades de construcción (superficie construida), en comparación con un terreno de 20.000 metros cuadrados.
“Aquellos que buscan una finca con 5-6 dormitorios para familia e invitados; ahora sólo podrá recurrir a las propiedades ya existentes”.
señala Timo Weibel, Director General de Porta Mallorquina, quien aprecia en principio la protección de los paisajes y recursos de Mallorca; pero no puede entender por qué el gobierno está introduciendo estas medidas, especialmente en tiempos del coronavirus, cuando la gente busca más más espacio y cuando toda la economía, incluyendo el sector de la construcción, se enfrenta a un futuro incierto.
“No tiene sentido por qué dos casas con 3 dormitorios, en 20.000 metros cuadrados cada una, deberían ahorrar más recursos que una casa grande con 6 dormitorios en 50.000 metros cuadrados”
La alta demanda de propiedades grandes no viene sólo de los extranjeros; también las familias mallorquinas equipan sus propiedades con bastante generosidad para toda la familia. Además, las modificaciones a la ley reducirán el valor los terrenos, que en su mayoría siguen perteneciendo a propietarios locales; por lo que los activos de los mallorquines han sido destruidos de golpe. Además, esto afecta económicamente a varias empresas locales en la industria de la construcción, las cuales emplean predominantemente trabajadores de ingresos promedio, a menudo españoles y mallorquines.
Aumento de los precios de fincas
En cambio, los propietarios de grandes fincas que han sido construidas legalmente y en el mejor de los casos todavía tienen una licencia de alquiler; estarán encantados, pues este tipo de propiedad es ahora más que nunca un bien escaso en Mallorca. Los expertos inmobiliarios de Porta Mallorquina prevén que los precios de fincas en ubicaciones atractivas aumentarán aún más. Así que si usted está considerando comprar, debería decidirse cuanto antes, porque pronto dejará de ser económico; de eso está convencido Timo Weibel.