En Mallorca es posible (una vez más) legalizar a posteriori determinadas edificaciones construidas ilegalmente en el campo. La normativa es controvertida.
Los edificios ilegales en Mallorca se encuentran a menudo en una zona gris legal, ya que fueron construidos o ampliados sin permiso, pero ya no pueden ser demolidos debido a la expiración de los plazos de prescripción. Por otro lado, los propietarios no reciben autorización para realizar transformaciones o reformas. Este año, el Gobierno conservador balear puso en marcha un procedimiento para la legalización de estos edificios, que está sujeto a numerosas condiciones.
El mercado inmobiliario ya ha reaccionado: Los precios de los inmuebles que pueden legalizarse a posteriori ya han subido. Sin embargo, los propietarios de inmuebles en la isla se preguntan si deben y pueden acogerse a la normativa transitoria para la legalización, limitada a tres años. Sobre todo porque el Gobierno central español también ha expresado ahora sus reservas sobre el decreto legislativo.
Este año, el gobierno conservador de las Islas Baleares introdujo un procedimiento para la legalización de estos edificios, que está vinculado a numerosas condiciones.
Marco jurídico y requisitos
– La legalización está regulada por un decreto ley que entró en vigor en mayo de 2024. El decreto (en español: Legalización extraordinaria de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico) pretende en realidad reducir la burocracia. El objetivo es agilizar la concesión de licencias de obras, el pago de subvenciones y el impulso de proyectos de energías renovables.
– La posibilidad de legalización sólo se aplica a las construcciones ilegales fuera de las zonas urbanizadas, concretamente ensuelo rústico, independientemente del municipio al que pertenezca la propiedad. Quedan excluidas las zonasurbanas (suelo urbano) tanto de Palma como de los pueblos.
– Otro requisito es que los delitos contra la ley de edificación hayan prescrito y no haya ningún procedimiento oficial pendiente. El plazo de prescripción varía entre ocho y doce años, dependiendo del momento de la construcción y de la condición de zona protegida.
– Algunos casos están explícitamente excluidos, como las propiedades en la zona de protección costera, los edificios cercanos a determinadas carreteras y los complejos hoteleros.
– El decreto también excluye permanentemente del alquiler vacacional las propiedades legalizadas posteriormente. El impacto sobre los edificios con una licencia de alquiler vacacional en vigor aún no está claro, pero actualmente se considera improbable una modificación de la ley para eximir estos casos.
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Costes y condiciones de legalización
– La legalización conlleva diversos costes. Además de las tasas subsiguientes por la licencia de obras, también hay sanciones que se escalonan en el tiempo: 10% del valor del proyecto de construcción el primer año, 12,5% el segundo y 15% el tercero. Cuanto antes se presente la solicitud, más barata será.
– Dependiendo del caso, también puede ser necesario adoptar medidas de desmantelamiento para legalizar una propiedad.
– No está prevista la legalización parcial. Se pueden legalizar componentes individuales, como ampliaciones o piscinas, pero toda la propiedad debe estar en condiciones legales una vez finalizado el proceso. Además, deben cumplirse los requisitos de eficiencia energética y ahorro de agua.
La posibilidad de legalización sólo se aplica a las construcciones negras fuera de las zonas urbanizadas, concretamente en las zonas rurales (suelo rústico).
Antecedentes y comparación con normativas anteriores
El decreto es similar a un conjunto de normativas de 2014 del anterior Gobierno conservador. Bajo la “Ley Company”, se legalizaron posteriormente unos 1.500 edificios en 2015. El posterior Gobierno de izquierdas suprimió la normativa, que de todas formas estaba limitada en el tiempo. Para el proceso actual, se calcula que en teoría podrían considerarse para su legalización unos 30.000 edificios o partes de edificios. Habrá que decidir caso por caso si tiene sentido y es económicamente viable.
Más información y asesoramiento
Este artículo ha sido elaborado por la empresa de consultoría empresarial, fiscal y jurídica PlattesGroup, con sede en Palma de Mallorca (LINK https://link.plattes.net/KontaktPortaM). Más información en el podcast con Yvonne Plattes, directora general de PlattesGroup, y el arquitecto y experto Curd Manthey: https://willipedia.plattes.net/podcasts/detail/legalisierung-im-laendlichen-raum-grosse-hoffnungen-gegen-harte-realitaet