Durante estos días se leen algunas cosas sobre la nueva Ley del Suelo de Baleares, la cual pretende regularizar las infracciones urbanísticas prescritas en suelo rústico. La amnistía prevista, p. ej. a obras de ampliación, es especialmente de gran interés para muchos habitantes en zonas rurales.
La primera Ley del Suelo en Mallorca permitirá la legalización posterior de edificaciones/ampliaciones construidas ilegalmente en suelo rústico.
Tal y como informó la revista Mallorca Magazin, en los últimos 20 años se han concedido licencias de obra oficiales para 7.922 casas rurales; en realidad, y según las estimaciones oficiales, en ese mismo periodo se construyeron entre unas 10.000 y 20.000 fincas. Si se tienen en cuenta otras construcciones ilegales (p. ej. piscinas, casas de invitados, etc.) y nuevos usos de partes de inmuebles determinadas destinadas en un principio a la agricultura (p. ej. antiguos establos), las cifras pueden llegar a duplicarse.
Ahora, el Gobierno permitirá la legalización de estas construcciones que antes eran ilegales, en determinadas condiciones.
Será posible la legalización si:
- la violación del derecho de construcción tuvo lugar antes de 2006 y, por lo tanto, ha prescrito,
- hasta el momento no existiera ninguna denuncia o no se hubiera abierto ningún proceso judicial,
- la edificación no estuviera en una zona protegida o, si así fuera, hubiera sido construida antes del 10 de marzo de 1991.
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Seguridad jurídica para compradores y vendedores
La legalización beneficia a todas las partes; el propietario se beneficia de un incremento del valor de la edificación que antes era ilegal, pues ahora podrá venderse sin problemas; el comprador goza de seguridad jurídica al adquirir una finca; y la apurada Agencia Tributaria española obtiene recaudaciones fiscales adicionales.
“En el pasado fracasaron algunas ventas de fincas porque, por ejemplo, no existían autorizaciones sobre la construcción posterior de una piscina, por lo que algunos propietarios temían la vía municipal por miedo a tener que volver a demoler las construcciones ilegales”,
explica el agente inmobiliario Stefan Suter, socio de franquicia de Porta Mallorquina en el solicitado noroeste principalmente rural. Los agentes inmobiliarios locales consideran positiva la ley.
Tres años de plazo para la amnistía
Lamentablemente, hasta ahora no se ha publicado ningún texto fiable de la nueva ley. Probablemente se publique a finales de marzo de 2014 en el boletín oficial de las Islas Baleares, el BOIB. Sin embargo, tras la publicación de la ley en el BOIB pasarán al menos otros dos meses hasta que entre en vigor de forma oficial.
Después, la ley de regularización debe ser ratificada y aplicada por el “Consell de Mallorca”, el consell insular, lo cual también debe publicarse en el BOIB. A partir de ese momento empieza a contar el periodo de tres años durante los cuales se puede solicitar la regularización de las edificaciones.
Proceso de regularización y costes
Para la regularización posterior se recomienda colaborar con un arquitecto experimentado, aunque algunos agentes inmobiliarios también ofrecen este servicio a propietarios en el marco de la comercialización de la venta. La solicitud debe presentarse en el Ayuntamiento y discutirse con el departamento de obras. Previamente debe elaborarse una medición de las dimensiones y una descripción de la construcción de la edificación a regularizar. Debe comprobarse y demostrarse su aptitud a la regularización. A continuación, debe indicarse el presupuesto teórico de la construcción conforme a los esquemas estipulados por el municipio.
La carga de trabajo y, por consiguiente, los honorarios dependen del volumen y tamaño de la edificación a legalizar. Porta Mallorquina ofrece en colaboración con arquitectos locales de diferentes regiones un servicio completo que incluye todas las negociaciones con las autoridades, así como un seguimiento y evaluación precisos del proceso. Los gastos municipales de la regularización posterior pueden ser, dependiendo del municipio, de entre un 3 y 6 % del presupuesto teórico de la construcción.
Sin embargo, el proceso de amnistía no librará totalmente de la penalización, pues la multa depende del presupuesto teórico de la edificación. Actualmente no se dispone de cifras fiables que puedan publicarse, pero con vistas al incremento del valor y a la facilitación de la venta de la edificación, a los propietarios de edificaciones ilegales les merece absolutamente la pena invertir en la regularización posterior. Hay que tener en cuenta que una vez finalizado el plazo de amnistía de tres años las multas a las edificaciones/ampliaciones ilegales se incrementarán astronómicamente o bien correrán el riesgo de tener que ser derribadas.