Author: Prof.Dr. Marco Wölfle, Center for Real Estate Studies,CRES
Update 01.06.2015 Porta Mallorquina reporte de mercado para inmuebles vacacionales en 2015 en PDF.
Atractivos paisajes o fotografías de fincas imponentes, chalets lujosos y modernos penthouses en el corazón de Palma, hacen que invertir en inmuebles vacacionales en Mallorca también se vea atractivo desde el punto de vista económico. No obstante, las consideraciones de rentabilidad son también decisivas para los inversionistas. Por eso es muy importante tener información de la estructura del mercado y de la recuperabilidad de su inversión.
¿Vale la pena en la actualidad pagar el alto sobreprecio por ubicaciones especiales o bonitas vistas al mar? ¿Qué tan seguras son las oportunidades de venta y qué tan alta es la oferta de otros vendedores en el futuro? Un primer paso en el análisis de los componentes estructurales de fondo es el siguiente estudio del STI Center for Real Estate Studies, donde se presentan las propiedades diferenciadas según la región y el equipamiento estándar en términos de precio y cantidad.
Contenido
Objeto y finalidad del estudio
El presente estudio investiga el mercado para la compra de propiedades en Mallorca, con el objetivo de proporcionar una perspectiva lo más representativa posible del nivel y estructura de las ofertas existentes de inmuebles vacacionales. Para ello se analiza tanto la oferta cuantitativa (cantidad de propiedades) como también la oferta cualitativa (ubicación, equipamiento, vistas al mar), para poder finalmente clasificar los diferentes niveles de precios determinados.
Se debe tomar en cuenta que la oferta netamente cuantitativa de propiedades puede estar ligeramente sobrevalorada si se totalizan los indicadores aproximados de distintos agentes inmobiliarios. En el mercado multi-agentes de Mallorca, puede pasar que el mismo inmueble sea manejado por varios agentes e incluso con diferentes informaciones. Para descartar este efecto distorsionador, se juntaron y compararon los datos de propiedades de las agencias inmobiliarias que dominan el mercado, corrigiendo los valores inverosímiles y cálculos duplicados (ver el anexo de bases de datos). Después de la corrección de los valores estadísticos discordantes, se produce un conjunto de datos con 3.857 propiedades, cuyos estándares de equipamiento se tratan en la próxima sección.
Macro-localización e infraestructura en Mallorca
Mallorca es el centro y a su vez la más grande de las Islas Baleares. Con alrededor de 3.600 metros cuadrados, Mallorca es seis veces más grande que su vecina Ibiza. Por su ubicación geográfica al oeste del mediterráneo, Mallorca se alcanza fácilmente desde Alemania con una duración aceptable en vuelos de menos de tres horas y de esa forma se ha convertido en un centro de operaciones de media distancia para compañías aéreas internacionales.
La economía depende del turismo, especialmente por el clima mediterráneo. También en los meses de invierno la temperatura media alcanza aproximadamente 10 grados, mientras que en los meses de verano no son raras las temperaturas máximas de más de 30 grados. Atraídos por el buen clima y el paisaje polifacético, unos 10 millones de turistas visitan la isla anualmente. 23% de ellos son alemanes, seguidos por los británicos con un buen 21%. De los 560 kilómetros de línea costera, al menos 50 Km califican como playa y ofrecen espacio suficiente para los vacacionistas, incluso en temporada alta. Pero de ninguna manera es Mallorca únicamente conocida como destino para el turismo de masas y vacaciones en la playa. También deportes como el senderismo y el golf (24 campos) atraen a un público muy amplio. Los reglamentos restrictivos de construcción benefician el valor intrínseco de las propiedades existentes y protegen la naturaleza.
Volumen del mercado, ubicación y equipamiento
En Mallorca están a la venta a comienzos de 2015 alrededor de 4000 propiedades de diferentes categorías. La siguiente proyección muestra que la cantidad de inmuebles se distribuye de manera completamente desigual y no corresponde a la superficie de las regiones. Más de la mitad de las ofertas se concentran en las tres regiones top: “suroeste”, “norte” y “alrededores de Palma” con 28%, 13% y 12%. Aquí destaca especialmente el suroeste, una región relativamente pequeña donde se ofrecen más de un cuarto de todas las propiedades. En comparación se encuentra la región de gran superficie “sureste”, en el último lugar de la lista. Con 6%, en esta región hay apenas a un poco más de la vigésima parte.
Como era de esperarse, en la isla hay un estándar relativamente alto. 10% de todas las propiedades se sitúan en el segmento de lujo, y también las propiedades de alta categoría constituyen más de un tercio con 36%. Sólo la vigésima parte de los inmuebles se incluyen en el nivel de equipamiento simple.
Es especialmente en el equipamiento donde se muestran las tendencias regionales. Así, la sección de lujo más grande con un 16% se encuentra en el sureste, donde se ofrecen relativamente pocos inmuebles (231). Una proporción mayor al promedio de propiedades con calidad baja a media se encuentra en el norte y en el noroeste. Estos dos niveles de calidad conforman aquí más de dos tercios y ofrecen a los inversionistas posibilidades de incursionar en el mercado a un bajo costo.
Nivel de precios
Los precios se diversifican en las diferentes regiones, pero también se diferencian claramente dentro de las regiones según el equipamiento y las cualidades especiales del inmueble. 
Con unos 5040€, el precio promedio por metro cuadrado es más de dos tercios más caro en el suroeste que en el sur, donde se producen precios promedios de 2950€. Además del suroeste, Palma y sus alrededores también están entre las regiones top. Aquí hay precios promedio en el rango de 4110€ a 4340€. 
Pero el resto de los segmentos de precios mostrados “desde” (equipamiento simple) “hasta” (equipamiento de lujo) muestra que incluso en las regiones top existen posibilidades para una “ganga” y que al mismo tiempo en las regiones más baratas se pueden encontrar propiedades especiales de valor mucho más alto. También se puede estar satisfecho en el suroeste con un equipamiento simple, llegando a un precio promedio de 318 € por metro cuadrado. En el noroeste se debe gastar para esto unos 320€ más por cada metro cuadrado.
Las propiedades destacadas de una región son normalmente el doble de caras que el estándar de equipamiento simple. Esto se muestra especialmente en las 4 regiones top. Aquí el precio de entrada asciende de 2510€ por metro cuadrado en los alrededores de Palma hasta 7170€ por metro cuadrado en el suroeste. Para los inversionistas, este fuerte sobreprecio podría ser interesante en inversiones de alta calidad, sobretodo porque también se encuentra en otras regiones. En el norte, comparativamente más barato, el precio promedio se eleva de 2660€ en inversiones simples a 5800€ en inversiones lujosas, lo que representa una diferencia de precio de 120%.
¿Cuánto cuestan las vistas al mar?
Sobre todo en el contexto de las inversiones en inmuebles vacacionales, las vistas al mar representan una característica especial. ¿Cuánto gastan actualmente los inversionistas en vistas al mar? La siguiente tabla indica en dos columnas los precios promedios ordenados según propiedades con y sin vistas al mar.
Se muestra que las vistas al mar pueden justificar un aumento de más de 20% en el precio. Por ejemplo, en Palma se paga un promedio de 4030€ por metro cuadrado en propiedades sin vistas al mar, mientras que los inversores gastan un promedio de 5170€ por vistas al mar. Aún más grande es la diferencia porcentual en la región top del noroeste, pero también en la región más económica del norte. En ambas regiones la diferencia está alrededor de los 1200€ por metro cuadrado.
Comparando los precios promedio en propiedades con y sin vistas al mar, se alcanzan diferencias máximas de hasta 53% en el noroeste, mientras que en los alrededores de Palma o en el noreste sólo se ahorra entre 16% y 18%.
Perspectiva de inversión – precios según la categoría de la propiedad
Desde la perspectiva de inversión también se analiza la subdivisión según la categoría de las propiedades, ya que aquí se muestran tendencias opuestas en el mercado. Fundamentalmente, rige el principio de que la superficie de terreno construida debería ser más cara que la superficie sin construir, debido a los altos gastos materiales.
La siguiente tabla muestra este efecto particularmente evidente entre las dos últimas columnas, a través de la comparación de propiedades con superficies de 1001 m² hasta 10000 m² y propiedades con terrenos más grandes. Los precios promedios por metro cuadrado en propiedades con terrenos más grandes son siempre menores a aquellos precios de propiedades con terrenos más pequeños.
¿Por qué no se ven estos efectos en las ubicaciones top y en comparación con apartamentos y propiedades con terrenos de menos de 1000 m²? En las ubicaciones top, el mercado para estas categorías es un poco más líquido y cuenta con una oferta mínima. Aquí los efectos especiales y los precios de aficionados podrían tener una fuerte influencia en el promedio. Allí se encuentran también más propiedades con estándares más altos de equipamiento en proporción y comparación a otras categorías.
En los terrenos grandes no existen las casas adosadas, mientras que son precisamente los adosados y apartamentos los que tienen efectos de distribución de precios debido a la infraestructura de uso comunitario, y desde la perspectiva del usuario no tienen la misma autonomía que un inmueble independiente. Ambos efectos justifican la diferencia en los precios promedio de las dos categorías y explican finalmente la tendencia de la tabla, la cual presenta línea a línea de izquierda a derecha precios ascendentes y luego descendentes en las regiones correspondientes. 
Sobre todo en las ubicaciones top del suroeste, los inversionistas están listos para pagar por propiedades representativas altas sumas de dinero que son incluso mayores al promedio en esta zona. Así, las zonas en la primera línea del mar y en sitios y municipios conocidos sirven como modelo para la formación de precios de este tipo de inmuebles.
En el grupo destacado de las propiedades más costosas, sobresalen de forma clara los tres municipios Portals Nous, Port Andratx y Son Vida en cuanto a precio por metro cuadrado, de modo que que éstos se consideran especialmente valiosos. Si los precios y la demanda en estos lugares se mantienen altos y estables, los inversionistas pueden encontrar inversiones de valor fijo con liquidez más alta para los precios máximos actuales en estas ubicaciones. Para las diferentes categorías, se encuentra una selección de las ofertas destacadas actuales en la siguiente tabla.
Conclusión:
Mallorca sigue siendo atractiva desde la perspectiva del inversionista. Observando de cerca las diferentes regiones, niveles de precio y equipamiento, se ofrecen las más diversas posibildiades para montos de inversión grandes y pequeños.
No son una sorpresa los altos precios y sobreprecios por vistas al mar en las regiones más conocidas como Palma y todo el suroeste. Aunque si se mira bien, todavía se pueden encontrar aquí propiedades individuales a precios económicos de entrada, como de igual forma son posibles inversiones con precios extremadamente altos. Por ejemplo, el noreste se encuentra en el campo medio de los precios, aunque justamente se encuentra aquí la segunda porción más alta de inmuebles de lujo. Aquí también juega un papel crucial el análisis de la antigüedad del inmueble. Las propiedades que fueron edificadas recientemente tienen una tendencia a estar construidas con una calidad más alta. En este caso las regiones con inmuebles más antiguos aparecen con precios menores.
En el fondo, las consideraciones adicionales de inversión definen el tema de la estabilidad del valor, y estas dependen por un lado de la propiedad individual y por otro lado siguen la tendencia general del desarrollo económico. Éste a su vez está dominado fuertemente por el turismo y por ello sigue el desarrollo económico del país de origen de los turistas (Alemania y Reino Unido) así como las condiciones locales previas.
Todos los gráficos y cifras y el estudio completo están disponibles para su descarga gratuita en: Estudio del mercado de inmuebles vacacionales en Mallorca