Más flexibilidad, más control, nuevos derechos: cómo el Gobierno español quiere reactivar el apagado mercado del alquiler de viviendas y qué repercusiones tendrá esta reforma.
Daniel Olabarría
El 6 de junio de este año ha entrado en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, sobre el mercado del alquiler de viviendas español. La razón de esta reforma de la anterior ley española del alquiler se declara ya desde el preámbulo:
“El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler. En España, el porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17 por ciento, frente a la media de la Unión Europea, que está muy próxima al 30 por ciento”,
se dice allí.
La nueva ley del alquiler: Más flexibilidad, más control, nuevos derechos.
Las medidas aprobadas apuntan principalmente a los propietarios privados que tengan viviendas vacías, con la finalidad de animarles a que las alquilen a largo plazo. La anterior ley protegía muchísimo al arrendatario. La consecuencia era que muchos arrendadores preferían tener vacía su vivienda en lugar de arrendarla y correr así el riesgo de atarse cinco años a un mismo arrendatario. El alquiler también dificultaba la venta de la vivienda.
La nueva normativa es aplicable a todos los contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013. Una modificación decisiva consiste en que las cláusulas concretas del contrato de arrendamiento ya no están prefijadas legalmente. En lugar de ello, arrendatarios y arrendadores podrán adoptar acuerdos propios, siempre y cuando respeten el marco jurídico de la ley del alquiler.
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Duración del contrato
Hasta el momento la duración mínima del arrendamiento estaba fijada en cinco años y se prorrogaba automáticamente de año en año. Esa duración se ha reducido ahora a tres años en principio.
Sin embargo, a partir de ahora arrendatario y arrendador también podrán acordar una duración menor, y el arrendador podrá desistir del contrato si necesita la vivienda él mismo. Antes era obligatorio prever expresamente en el contrato esa necesidad propia para poder apelar a ella en caso de desistimiento. De conformidad con la nueva ley, basta una sencilla comunicación al arrendatario.
En el caso de una duración del contrato tácita de tres años sin haber terminado el contrato ni el arrendatario ni el arrendador, el arrendatario tendrá derecho a quedarse un año más. Hasta ahora la ley preveía que el arrendatario podía quedarse hasta tres años más.
Desistimiento por el arrendatario
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento en todo momento. El único requisito es que hayan transcurrido como mínimo seis meses desde el comienzo del arrendamiento y que el desistimiento se declare con una antelación de 30 días. Aun cuando en el contrato se haya acordado un plazo más largo, esa comunicación al arrendador es suficiente para poner fin al contrato sin exponerse a tener que pagar una indemnización. No obstante, la ley permite incluir en el contrato una cláusula conforme a la cual en caso de desistimiento el arrendatario deberá pagar al arrendador un importe equivalente a una mensualidad de la renta por cada año de contrato que no cumpla. Con esa norma se aspira a que exista una mayor flexibilidad. De ese modo los arrendatarios podrán reaccionar más fácilmente a posibles cambios en sus circunstancias de vida personales.
Venta de la vivienda
Las villas con vistas al mar están muy solicitadas en Mallorca.
Las partes podrán acordar la renuncia del arrendatario a su derecho de adquisición preferente. De lo contrario, el vendedor estará obligado a informar al arrendatario de las condiciones de la compra, de modo que este pueda ejercer el derecho de adquisición preferente. Hasta el momento, aunque de hecho se incluían cláusulas de renuncia en contratos de arrendamiento de larga duración, estas eran nulas.
Según la anterior normativa el comprador de una vivienda arrendada estaba obligado a subrogarse en las condiciones del contrato de arrendamiento y a mantenerlas sin cambios. El nuevo propietario solo podía habitar él mismo la vivienda una vez que hubiese expirado el contrato. Con la nueva ley esa obligación ya solo será aplicable si el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad. De no ser así, el nuevo propietario podrá conceder al arrendatario un plazo de tres meses para que deje libre la vivienda. También se especifica que solo se podrán ejercer frente a terceros otros derechos del arrendatario si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad.
Registro de deudores
Para garantizar a los propietarios más seguridad, durante los próximos meses se deberá crear un registro de sentencias judiciales referentes a impagos de rentas de alquiler. El objetivo pretendido es que ese registro informe sobre el riesgo de arrendar la vivienda a personas que anteriormente no hayan cumplido obligaciones de pago estipuladas en contratos de arrendamiento y por ello hayan sido condenadas en un proceso de desahucio.
De ese modo se aspira a proteger a los propietarios para que eviten arrendar a personas que hayan dado problemas de pago.
Además se elimina la diferencia existente hasta el momento entre viviendas normales y viviendas de lujo, de modo que también a ese respecto las partes tendrán libertad contractual dentro del marco jurídico. Hasta la fecha se aplicaban normas especiales a las viviendas en alquiler con una superficie útil superior a 300 m2 o con una renta anual que superase 5,5 veces el salario mínimo legal. Anteriormente esos contratos no estaban sujetos a la ley del alquiler entonces vigente.
Otra novedad reviste especial importancia para las Baleares como zona turística: ahora las viviendas vacacionales dejan de estar reguladas por primera vez por la ley del alquiler y quedan sujetas, en vez de ello, a las leyes turísticas de la respectiva comunidad autónoma. Esto da al Gobierno autonómico un mayor margen de maniobra.
Con la nueva ley se han modificado asimismo algunos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a fin de simplificar los procesos. A pesar de lo que parece, ello no tendrá por consecuencia un acortamiento de los plazos de desahucio.
El autor es abogado del Bufete Buades de Palma de Mallorca, teléfono: 971-22 94 65, www.bufetebuades.com