Alquiler vacacional en Mallorca – Nueva ley de alquiler vacacional en Mallorca

Actualización julio 2023: Pacto gubernamental en Baleares: Nuevas oportunidades para el alquiler vacacional en Mallorca

El cambio de Gobierno en Baleares promete alivios fiscales y nuevas oportunidades tanto para compradores de propiedades como para los propietarios de inmuebles vacacionales. El partido conservador Partido Popular (PP) actuará como un gobierno en minoría y, por tanto, dependerá del apoyo de los populistas/derechistas de Vox. Bajo la presidencia de Marga Prohens en la región balear, los partidos han acordado un programa de gobierno que contempla numerosas ventajas fiscales.

Una de las medidas previstas implica la liberalización del alquiler de alojamientos vacacionales. Se espera levantar la moratoria vigente desde 2022 que bloquea la concesión de nuevas licencias. Les mantendremos informados al respecto.

Ley de 2022 actualmente vigente: 

No se concederán más licencias de alquiler vacacional en Mallorca

Quienes compren una propiedad que ya cuenta con una licencia de alquiler vacacional, podrán seguir usándola. La expansión del alquiler vacacional en Mallorca y las islas vecinas ha sido frenada de golpe. El gobierno balear ha congelado el llamado “intercambio de viviendas”. Hasta 2026, el gobierno regional no concederá nuevas licencias para alquiler vacacional, ni podrá aumentar el número de camas en los hoteles. Así lo dice una disposición adicional de la Ley de Turismo de Baleares, aprobada por un decreto urgente.

Consejos insulares establecerán los criterios

A lo largo de los próximos cuatro años, los consejos insulares deberán desarrollar sus propios requisitos y planes para la asignación de plazas y las licencias correspondientes. Entre otras cosas, los consejos insulares deberán evaluar la carga turística de sus respectivas comunidades y regiones. La intención del gobierno regional es reducir las plazas. Si los cabildos insulares no actúan, las plazas existentes caducarán. En julio de 2020, el Consejo Insular de Mallorca limitó el número de plazas hoteleras: Se establecen como máximo 430 000 plazas en la isla, 315 000 en hoteles y 115 000 en inmuebles vacacionales.

20 000 nuevas plazas están “en espera”

 En Mallorca, Ibiza y Formentera podrían haberse creado unas 20 000 nuevas plazas alojamiento este año y el próximo. Menorca regula la asignación a través del plan regional de la isla, pero también allí aplica la moratoria.

Hasta ahora, quienes querían dedicarse al alquiler vacacional tenían que adquirir una licencia de turismo y comprar el número correspondiente de plazas. Eso ya no es posible. Las autoridades ya no aceptan nuevas solicitudes. Se seguirán tramitando las solicitudes de licencias de alquiler presentadas hasta la fecha de publicación de la resolución en el Boletín Oficial de las Islas Baleares del 11 de febrero de 2022.

La licencia se mantiene en caso de venta

Por otro lado, tampoco será posible para los propietarios intercambiar o vender entre ellos las plazas ya existentes. Sin embargo, es importante saber que si se vende una vivienda con licencia de alquiler vacacional, el nuevo propietario podrá seguir usándola. El número de plazas no cambia.

Se puede perder la licencia

Si se devuelve una licencia, ésta no volverá a estar disponible en el mercado. La licencia se puede devolver si el propietario lo solicita. Los propietarios también pueden perder sus licencias si no cumplen la ley. Por ejemplo, las licencias expedidas para alquiler de edificios de viviendas y por 60 días, deben renovarse cada cinco años. En ese caso hay que volver a pagar las cuotas de las plazas. Aquellos que habían solicitado su licencia de alquiler según las regulaciones antiguas (antes de 2017) tendrán que obtener nuevamente la licencia de forma regular.

Para las licencias de alquiler emitidas antes de 2017, se aplica un periodo de no ocupación de tres años. Si se observa que el inmueble no ha sido alquilado a turistas durante ese periodo, la licencia caduca. El personal del Consejo Insular de Mallorca se encarga de comprobar si una vivienda con licencia ha sido alquilada con fines turísticos o no.

Los beneficios atraen a los inversionistas

El alquiler turístico vacacional se ha impuesto en Mallorca y en el resto de las Islas Baleares en los últimos años como alternativa al alojamiento en hoteles. Durante la pandemia del coronavirus, ha experimentado un verdadero boom y el alto rendimiento atrae a los inversores extranjeros. Aquellos que compren ahora una propiedad en Mallorca que ya tenga una licencia de alquiler vacacional, podrá seguir usándola. Sin embargo, quien compra una casa sin licencia no tiene actualmente ninguna posibilidad de legalizar el alquiler para turistas.

No hay cambios tributarios

Para los que no son residentes fiscales, el impuesto sobre la renta de los alquileres vacacionales sigue siendo el mismo, ya que que está regulado por la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Por lo tanto, los que ofrezcan alojamientos turísticos deben seguir presentando su declaración del impuesto sobre la renta en España con carácter trimestral.

Preguntas frecuentes

Contestadas en agosto 2022 por el abogado Dominic Porta.

¿Qué ocurre con la renovación de las licencias antiguas?

En el ámbito del alquiler vacacional en Mallorca, el término “licencias antiguas” se refiere a las licencias de alquiler vacacional que fueron aprobadas antes de julio de 2017. A continuación, se hará una distinción entre las licencias expedidas en los períodos 2005-2012 y 2012-2017.

¿Qué ocurre con la renovación de las antiguas licencias de acuerdo con los requisitos de 2005?

El artículo 12 de la Ley 2/2005 establece que las licencias tienen una validez máxima de 6 años y que deben renovarse 2 meses antes de que terminen estos 6 años. La entrada en vigor de la Ley 8/2012, de 19 de julio, NO derogó esta disposición, por lo que sigue siendo válida. Esto significa que las licencias obtenidas entre 2005 y 2012 deben renovarse cada 6 años o se perderán. En el momento de la renovación deberá pagarse la tasa correspondiente.

¿Qué ocurre con la renovación de las licencias antiguas según los requisitos de 2012?

En las leyes y reglamentos sobre el alquiler vacacional que estaban en vigor en el periodo de 2012 a 2017, no existe ninguna regulación sobre el periodo de validez de las licencias de alquiler vacacional para Mallorca. Tampoco existe una regulación transitoria al respecto en la Ley de Turismo de Baleares (Ley 8/2012, de 19 de julio). Esto significa que las licencias no tienen fecha de caducidad y, por lo tanto, no tienen que renovarse. Esta información nos fue confirmada (por teléfono) por la autoridad turística.

¿Un alquiler de 30 días o más sigue siendo un alquiler vacacional?

Según la Ley de Turismo de las Islas Baleares (modificada el 18 de junio de 2022), el alquiler vacacional es cuando se comercializa una vivienda por un periodo corto de tiempo con la intención de obtener un beneficio. La normativa anterior todavía contenía la regla de que un alquiler de menos de 30 días se consideraba un alquiler vacacional. De esto se deducía que un alquiler de 30 o más días correspondía a un alquiler de larga temporada. Esta suposición ya no existe de esta forma. En cambio, ahora se define claramente que la vivienda vacacional puede alquilarse por días o semanas, pero el periodo de alquiler no puede exceder en ningún caso un mes. La norma se reformuló y, de acuerdo con la situación jurídica actual, se supone la existencia de un alquiler vacacional si la comercialización es a corto plazo (es decir, por días o semanas) y no se puede rebatir que la comercialización tiene una finalidad distinta a la turística. En pocas palabras, esto significa que ahora ya no importa la duración del alquiler, sino el carácter de la comercialización: turística o no turística. Por lo tanto, quien se dedique al alquiler vacacional no podrá alquilar la vivienda vacacional durante más de un mes. Aquellos que no quieran dedicarse al alquiler vacacional y, por tanto, alquilen por más de un mes, además deberán demostrar que no se trata de un alquiler turístico.

¿Tiene más preguntas sobre el tema del alquiler vacacional?

No dude en enviar sus consultas sobre temas fiscales directamente a nuestro socio, el Grupo Plattes, o al abogado Dominic Porta, quien se ha especializado en el tema (ahora jurídicamente muy complejo) del alquiler vacacional: www.anwaltmallorca.eu.

¿Es propietario de una casa con licencia de alquiler vigente y quiere alquilarla?

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Ley de alquileres de vacaciones en Mallorca hasta 2021

Si quiere arrendar su propiedad como alquiler vacacional en Mallorca, primero debe asegurarse de que cumple todos los requisitos.

Hace más o menos un año que se empezaron a agitar las aguas: el Gobierno balear aprobó la moratoria de alquiler vacacional. Durante un año, no se otorgó ni una sola licencia de alquiler vacacional, pues el número de turistas estaba aumentando demasiado rápido.

Después de una dura batalla, se llegó a un acuerdo político y desde el 30 de julio de 2018 se pueden volver a solicitar licencias a la Dirección General de Turismo. El Consell Insular prevé autorizar en primer lugar 20.000 plazas de alquiler vacacional; en total, se autorizarán 30.000, el resto durante los próximos dos años (además, se otorgarán 10.000 nuevas plazas hoteleras).

Ahora, surgen las preguntas siguientes:

¿Quién puede alquilar su propiedad?

La ley establece que una nueva propiedad no tendrá licencia durante los primeros 5 años (después de la finalización) mientras no importa cuanto tiempo ya es propiedad del propietario correspondiente. El comprador, que compra una propiedad en una zona que permite el alquiler vacacional y que tiene más de 5 años, puede solicitar una licencia inmediatamente. Ahora como antes, debe cumplir con los estrictos requisitos del gobierno regional y adquirir la plaza turística.

Buenas noticias para quienes ya cuentan con una licencia: no cambia nada, puesto que se respetan los derechos adquiridos. Un mismo propietario puede alquilar un máximo de tres inmuebles.

¿Qué tipos de inmuebles se pueden alquilar?

Se pueden alquilar viviendas unifamiliares, pero también apartamentos vacacionales en viviendas plurifamiliares, siempre que el resto de propietarios no se oponga y los inmuebles estén ubicados en una de las zonas autorizadas. El Consell Insular no autorizará nuevos hoteles rurales ni nuevos proyectos de campos de golf.

¿Qué tiene que ofrecer el inmueble?

Para poder alquilar el inmueble, en primer lugar debe disponer de una cédula de habitabilidad y del certificado de eficiencia energética. La vivienda social está excluida. Otro requisito es que haya un baño para cada cuatro plazas turísticas y, en el caso de un apartamento vacacional en una vivienda plurifamiliar, que cuente con contador propio de electricidad y agua. En aquellas zonas en las que existen restricciones para el alquiler vacacional, debe ser la residencia principal del propietario. Sin embargo, estas normativas solo afectan a los inmuebles que hasta ahora aún no disponían de licencia oficial para arrendar. En otro caso es necesario solicitar nueva licencia.

¿Dónde se pueden alquilar los inmuebles?

El plan de zonas llamado PIAT es la base de la Ley General Turística: distingue claramente entre las áreas saturadas por turistas y las que pueden admitir algunos huéspedes más; aquí se permite el alquiler turístico durante todo el año. Hay algunas áreas en las que el alquiler está completamente prohibido, por ejemplo, las viviendas vacacionales en la playa de Palma o concretamente desde Es Carnatge (Can Pastilla) hasta el límite municipal de S’Arenal en Llucmajor, igual que en las zonas de conservación paisajística y en las zonas industriales y económicas.

Además, hay otros lugares considerados «sensibles», entre los que se incluyen unas 31 áreas, como determinadas secciones de Deià, Pollença, Sóller, Ses Salines, y también en suelo rústico común, donde el alquiler también está limitado. En los lugares sensibles y en los lugares «saturados» se aplica la regla de 60 días; es decir, estos inmuebles se pueden alquilar por un máximo de dos meses al año. Este es el caso, por ejemplo, en la zona costera cerca de Palma como en el suroeste Palmanova, Magaluf, Santa Ponça y Peguera y en el sureste S’Arenal, Cala Blava o Son Verí Nou.

La ciudad de Palma está excluida del plan de zonas, puesto que el Ayuntamiento ha presentado su propia normativa, por la que se aplica lo siguiente: se prohíbe el alquiler de viviendas en edificios de viviendas plurifamiliares y se permite en las viviendas unifamiliares. Consulte el plan de zonas con las diferentes zonas codificadas por color y el desglose correspondiente en: http://mas.mallorcazeitung.es/spezial/zonenkarte-ferienvermietung-mallorca.pdf

¿Cómo consigo una licencia?

El procedimiento sigue siendo muy complicado. La vivienda vacacional debe estar ubicada en una zona donde el alquiler esté permitido de acuerdo con el plan de zonas. En primer lugar hay que solicitar el certificado correspondiente al municipio responsable. Si se trata de una vivienda en un edificio plurifamiliar, la junta de propietarios debe aprobar primero el alquiler.

A continuación se puede solicitar una licencia a la Consellería de Innovación, Investigación y Turismo del Goierno balear. Una vez concedida la licencia, se asigna un número de registro para la propiedad que se va a alquilar.

Posteriormente, es preciso adquirir las plazas turísticas individuales y, por último pero no menos importante, se debe presentar en la Dirección General de Turismo (del Ministerio de Turismo) una Declaración Responsable de Inicio de Actividad o DRIAT. A partir de ese momento, se puede alquilar oficialmente.

En el futuro, los usuarios podrán comprobar si se cumple la normativa mediante una aplicación: con «Ferienvermietungscheck Mallorca», el turista puede comprobar con el número de registro si el alquiler está autorizado. De lo que no hay duda es que las autoridades ejercerán un mayor control.

¿Cuánto cuesta poder alquilar?

Si ha conseguido el número de registro para el inmueble, debe pagar por cada plaza ofrecida en la propiedad. Una plaza en una casa unifamiliar cuesta 3.500 €, una plaza en un apartamento vacacional 875 €. En el caso de viviendas dentro de la normativa de 60 días, la plaza turística cuesta 291,67 €. Se permite el pago a plazos. Finalmente, surge la pregunta:

¿Qué pasa con la licencia cuando vendo el inmueble?

Las licencias tienen diferentes períodos de validez. Las nuevas licencias de las casas vacacionales son perpetuas y, por lo tanto, se pueden vender. Por otro lado, los apartamentos vacacionales a los que se les ha concedido por primera vez una licencia, esta está limitada a cinco años, momento en que hay que devolver las licencias. Dado que el Gobierno de Baleares tiene la intención de reducir el número total de plazas turísticas a medio plazo, las plazas devueltas no se asignarán de nuevo. Actualmente, la ley establece un límite de 430.000 plazas en Mallorca, de las cuales 115.000 son para alquileres vacacionales y el resto (315.000) para hoteles.

¿Cuánto puedo ganar alquilando unas vacaciones?

Los ingresos de alquileres de vacaciones son atractivos. En 2018, el Centro de Estudios Inmobiliarios examinó el mercado de alquiler de vacaciones en Mallorca y promedió los precios por región. El estudio de mercado completo se puede encontrar aquí: https://www.portaholiday.de/blog/ferienvermietung-mallorca-marktstudie/

 

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(Fuentes: Mallorca Zeitung y Mallorca Magazin)