Desde la legalización del alquiler vacacional en Baleares cualquier propiedad vacacional es interesante también como inversión.
Desde la última crisis financiera los inmuebles se encuentran entre las formas de invertir capital más preferidas: en estos momentos una rentabilidad por alquiler del 4% se considera ya satisfactoria. El mercado inmobiliario alemán ha reaccionado a esa situación, de modo que sobre todo en los núcleos urbanos más atractivos se ha producido en los últimos años, en ocasiones, una auténtica explosión de los precios de los inmuebles residenciales. Cuando se navega por los portales inmobiliarios es fácil tener la impresión de que en Alemania “ya está todo vendido”.
La casa de vacaciones como inversión: Mallorca cada vez despierta más atención entre los inversores europeos que buscan inmuebles de alta rentabilidad y valor estable.
Muy otra es la situación en Mallorca. Ya solo Porta Mallorquina, que con sus ocho oficinas es una de las mayores empresas de intermediación inmobiliaria de la isla, ofrece actualmente en su página web http://www.porta-mallorquina.es alrededor de 2.000 propiedades para su compra en la atrayente isla mediterránea. Joachim Semrau, fundador y gerente de Porta Mallorquina, sabe por qué:
“Los periódicos llevan años diciendo que a causa de la crisis inmobiliaria en España los precios están por los suelos. Pero en realidad la burbuja afectó principalmente a las viviendas de las zonas que rodean a las grandes ciudades, como Madrid, Barcelona y Valencia. Mallorca es un centro vacacional muy cotizado en todo el mundo, a lo que se añade que a causa de su condición insular y de las restricciones a la construcción las buenas localizaciones disponibles son limitadas y por esa misma razón su valor permanece estable”.
A lo largo de los tres últimos años Porta Mallorquina ha observado bajadas de los precios en menos del 5% de las propiedades, lo cual también se debe –comenta Joachim Semrau– al gran realismo de las estimaciones de los precios de mercado que hacen sus asesores inmobiliarios locales.
Una magnífica inversión… con vistas al mar
Últimamente cada vez son más los inversores atraídos a la isla por lo variado de su oferta y la estabilidad de sus precios. Y ello no solo para colocar su capital de forma segura, sino también para obtener atractivas rentabilidades con el alquiler vacacional de sus inmuebles: desde hace más de un año los propietarios de fincas, chalets y adosados tienen la posibilidad de solicitar en Baleares una licencia de alquiler vacacional, e inmediatamente después de presentar la solicitud ya pueden alquilar sus inmuebles de forma totalmente legal a cualquier persona que desee pasar sus vacaciones en la isla.
“Mediante el alquiler vacacional de un inmueble que cueste aproximadamente 400.000 euros se puede obtener ya con 20 semanas de alquiler una rentabilidad media del 4%-5% anual. Además el propietario puede utilizar el inmueble para sus propias vacaciones”,
calcula Joachim Semrau. Y las propiedades de gran calidad, con precios a partir de un 1 millón de euros y que en temporada alta se alquilan por más de 350,- € al día, pueden arrojar rentabilidades incluso superiores.
Una cuidada finca en una buena zona, como esta de San Lorenzo, en el nordeste de la isla, puede arrojar unas rentabilidades brutas por alquiler vacacional situadas entre el 5 y el 7% anual.
Se trata, así pues, de una interesante opción también para los inversores alemanes. Sin embargo, muchos de ellos continúan siendo reacios a comprar en el extranjero, dado que no pueden dirigir y controlar los trámites in situ.
Agentes inmobiliarios con arrendamiento vacacional
Por esa razón Joachim Semrau fundó a finales de 2013 “Porta Holiday”, y ahora su empresa es la primera que ofrece en toda la isla, además de la venta y el alquiler a largo plazo, también el alquiler vacacional, todo ello de una misma mano. Si el propietario lo desea, los “anfitriones” de Porta Holiday se ocupan de todas sus necesidades, incluida la administración del inmueble.
Finca Sa Caseta Ref. 020901 Casas rurales en el centro de Mallorca como esta finca para 8 personas en Sa Pobla son particularmente populares entre los ciclistas y turistas aficionados al senderismo (Referencia 020901, www.portaholiday.de)
Sigrun Gründler, experimentada administradora de propiedades vacacionales, es la anfitriona de Porta Holiday en el norte de Mallorca. Desde la entrega de las llaves a los inquilinos hasta el cuidado del jardín y la piscina: ella es la interlocutora tanto del propietario como del arrendatario.
“De ese modo soy yo quien se encarga de garantizar el bienestar de los inquilinos durante sus vacaciones, a la vez que el propietario puede respirar tranquilo, porque sabe que alguien cuida permanentemente de su inmueble”.
Quien tenga previsto comprar un inmueble vacacional en Mallorca y ganar dinero poniéndolo en alquiler debería preguntarse a la hora de elegir casa sobre todo si desea pasar sus propias vacaciones en ella. Esa misma experta aconseja:
“Cuanto mejores sean las calidades, más alto será también el nivel de los inquilinos”.
Al seleccionar sus inmuebles Porta Holiday presta especial atención a la calidad y se centra en el segmento superior de precios. Actualmente en portaholiday.de todavía predominan el norte y el nordeste, pero a partir de marzo también se ofrecerán inmuebles vacacionales en el suroeste de la isla.
Aspectos fiscales
Los ingresos por alquiler vacacional son, por tanto, sumamente interesantes para los compradores alemanes. Ahora bien, ¿cuánto queda después de impuestos? Según informa Elena Germán, del despacho de abogados y asesores fiscales ETL Mallorca, con sede en Palma, las rentas procedentes del alquiler de inmuebles españoles siempre tributan in situ, con independencia de que el propietario sea residente fiscal en España o en el extranjero. La base imponible es la suma total de los ingresos por alquiler.
Un efecto secundario positivo para los residentes comunitarios fuera de España: los gastos que implique el inmueble vacacional (por ejemplo, primas de seguro, gastos de mantenimiento y reparación, amortización, impuestos, cuotas de la comunidad de propietarios, etc.) se pueden desgravar. El tipo impositivo actual es del 24,75%, mientras que la administración tributaria germana solo toma en consideración esos ingresos a efectos de la progresividad del impuesto. También desde ese punto de vista se trata, así pues, de una perspectiva interesante económicamente para el inversor alemán.