Alquilar como corresponde en Mallorca: Lo que hay que saber

Las diferencias entre alquiler residencial, vacacional y alquiler por temporada en Mallorca

¿Turistas, trabajadores de temporada o inquilinos permanentes? No es fácil decidir qué tipo de alquiler es el más adecuado para su propiedad en Mallorca. Pero, ¿Cuál es la diferencia entre alquiler residencial, vacacional y de temporada? ¿Qué debe tener en cuenta desde el punto de vista fiscal?

Alquiler vacacional en Mallorca: no más de 1 mes

A menudo, los inversores pueden esperar el mejor rendimiento de los alquileres vacacionales. Sin embargo, debido al auge en los últimos años de los alquileres por cortos períodos a turistas en Mallorca y las islas vecinas, el gobierno balear ha puesto freno a la oferta no regulada. Desde 2012, se exige una licencia para practicar el alquiler vacacional de forma legal en las islas. La ley prevé multas de al menos 20.001 euros por alquilar sin la licencia correspondiente, que es comprobada por inspectores. Los turistas también pueden comprobar si están alquilando una casa de vacaciones de forma legal a través de la aplicación “Holiday Rental Check Mallorca”. Desde 2022, la Dirección General de Turismo de Mallorca ya no expide nuevas licencias de alquiler vacacional, sin embargo, cualquier persona que compre una propiedad con una licencia existente podrá seguir alquilando a turistas.

La Ley de Turismo de las Islas Baleares define el alquiler vacacional

En principio, la Ley de Turismo de las Islas Baleares define el alquiler vacacional como cualquier alquiler de una vivienda residencial por un periodo inferior a 30 días, a menos que el propietario pueda demostrar lo contrario a las autoridades competentes. La vivienda se alquila a turistas por días o semanas a cambio de una tarifa. Por regla general, sólo pueden alquilarse a los veraneantes casas completas (en algunas zonas también apartamentos completos). Salvo algunas excepciones, no se permite el alquiler de habitaciones individuales. También, las propiedades vacacionales deben estar totalmente equipadas (muebles, vajilla, etc.). Algunos propietarios incluso ofrecen servicios similares a un hotel, como servicio regular de limpieza.

La comercialización de las propiedades como indicador

Otro punto de definición de alquiler vacacional para las autoridades competentes, es la comercialización a través de “canales de distribución turística”. Entre ellos se incluyen las plataformas online, las redes sociales y las agencias. El término “canal de distribución turística” es amplio, de modo que los inspectores pueden determinar que un alquiler es turístico si hay comercialización a través de una amplia variedad de medios, y tomar las medidas oportunas en caso de que no haya licencia.

Desde el punto de vista fiscal, es importante señalar que los arrendadores de propiedades vacacionales están obligados a cobrar el impuesto turístico a sus huéspedes y pagarlo a la Agencia Tributaria.

Alquiler vacacional: ¿Con o sin impuestos?

La práctica del alquiler vacacional implica un establecimiento permanente para los no residentes, lo que significa que están sujetos a la ley del impuesto de sociedades. La diferencia con el alquiler vacacional exento de impuestos, que conlleva un régimen fiscal mucho más sencillo, es la prestación de servicios durante la estancia del huésped (por ejemplo, servicio de limpieza).

Los no residentes que estén dentro de la modalidad de exención de impuesto deben presentar una declaración de impuestos (Modelo 210) con los ingresos obtenidos por alquiler, teniendo en cuenta los costes y las depreciaciones, cada trimestre antes del día 20 del próximo mes. Para los ciudadanos de la Unión Europea, se aplica un impuesto sobre la renta del 19% sobre la base imponible calculada. Si no hay impuesto a pagar, no se necesita presentar una declaración de impuestos, pero se deben realizar los cálculos correspondientes para registrar los costos que se pueden deducir en declaraciones futuras.

Alquiler a largo plazo en Mallorca: beneficio fiscal para residentes

En principio, los alquileres de más de 30 días están sujetos a la Ley de Arrendamientos Residenciales (LAU), cuyo artículo 2 establece:

“El arrendamiento con fines residenciales es el alquiler de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

Por consiguiente, los inmuebles totalmente amueblados, así como los inmuebles alquilados por un tiempo limitado y comercializados a través de canales de distribución turística, no están sujetos a la Ley de Arrendamiento Residencial.

Los alquileres a largo plazo que están sujetos a la ley deben cumplir varios requisitos. Entre otras cosas, debe pagarse una fianza de al menos un mes de alquiler y formalizar por escrito un contrato de arrendamiento. Tanto el propietario como el inquilino deben cumplir ciertas obligaciones en el contexto de un alquiler a largo plazo. La vivienda debe entregarse en condiciones que se ajusten a lo estipulado en el contrato, mientras que el inquilino, a su vez, está obligado a hacer un uso adecuado de la misma, por citar sólo dos ejemplos.

La tributación para los arrendatarios a largo plazo se gestiona más rápidamente en comparación con los alquileres vacacionales: en principio, el alquiler a largo plazo está exento de impuestos. Sin embargo, los no residentes que alquilan su piso o casa en Mallorca de forma permanente, deben presentar trimestralmente la declaración de impuestos Modelo 210, al igual que los arrendatarios vacacionales. El alquiler a largo plazo con fines residenciales ofrece a los residentes una importante ventaja: el 60% de las ganancias están exentas de impuestos.

Alquiler de temporada de propiedades: un periodo de tiempo determinado

El alquiler de temporada también está definido en la LAU (Artículo 3), aunque de manera bastante sucinta, como “edificaciones que tienen como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”. La diferencia con el alquiler a largo plazo es que el inquilino no utiliza la propiedad como residencia permanente. Es muy aconsejable mencionar la dirección de la residencia principal en el contrato de alquiler de temporada.

El alquiler de temporada está pensado para un período de tiempo limitado: por ejemplo, para empleados temporales que vienen a Mallorca en verano para trabajar, o como apartamento de vacaciones para estancias más largas de varias semanas o incluso meses. La finalidad (trabajo de temporada, estancia de estudios, etc.) del alquiler es importante y también debe constar en el contrato de alquiler de temporada. Los contratos de alquiler de temporada son mucho más favorables para el propietario que los contratos de alquiler a largo plazo. Desde una perspectiva fiscal, se deben tener en cuenta las mismas regulaciones que en el alquiler a largo plazo.

Este artículo ha sido redactado por el bufete de abogados y asesores fiscales PlattesGroup con sede en Palma. Porta Mallorquina no se hace responsable de la exactitud de la información. Para obtener información individual, póngase en contacto directamente con PlattesGroup .

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