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La adquisición
Hay tres maneras de adquirir una propiedad en Mallorca: se compra, se hereda o se recibe como donación. Un comprador tendrá que pagar el IVA (el 10% sobre el inmueble terminado de construir) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (del 8 – 11 %). Hasta un valor inmobiliario de 700.000 €, un heredero pagará 1 % de Impuestos sobre Sucesiones en las Islas Baleares, siempre y cuando sea familiar directo (cónyuge, hijo, nieto, pero también los padres por ejemplo) y no tiene otro patrimonio en España. Atención: en caso de otro tipo de parentesco (hermano, nuera, etc.) el importe es significativamente más elevado.
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Bajo las mismas condiciones ideales en términos de relación, el receptor tendría que pagar un Impuesto sobre Donaciones del 7 %. Atención: Las consecuencias fiscales para el donante pueden ser significativas, la situación es completamente diferente a la de Alemania. Como dato curioso también debe mencionarse la opción sólo prevista en Mallorca de una “donación en vida” que, sin embargo sólo es viable y ventajoso bajo requisitos muy específicos.
Impuestos periódicos sobre bienes de uso propio
Aparte de la tasa de basura y un Impuesto sobre Bienes Inmuebles recaudado por el Ayuntamiento, el propietario tendrá que pagar el Impuesto sobre la Renta sobre un valor ficticio que se calcula sobre la base del valor catastral (sobre el 1,1 ó 2 % de ello los contribuyentes alemanes están sujetos al 19 % del Impuesto sobre la Renta – los importes generalmente no son considerables), siempre y cuando la propiedad no sea la residencia principal (es decir, para todos los no residentes).
Para activos inmobiliarios por valor de más de 700.000 € por persona, se debe examinar la cuestión de la obligación del Impuesto sobre el Patrimonio. Los no residentes pueden evitar el impuesto balear más elevado sobre el Patrimonio y utilizar las tasas de impuestos estatales más moderadas. Con una elaboración inteligente, preparada de antemano, el “impuesto sobre el Patrimonio” puede reducirse significativamente o evitarse por completo. Atención: el impuesto sobre el Patrimonio también se aplica a usufructo y mera propiedad.
Impuestos periódicos sobre una propiedad alquilada
En principio, se deben considerar dos opciones: el alquiler sin IVA y el alquiler sujeto a IVA. El simple alquiler residencial no está sujeto al IVA, tampoco la modalidad de alquileres vacacionales está sujeta al IVA, la cual no existe en ninguna ley, esta modalidad es posible gracias a un vacío resultante de las diferentes definiciones de alquiler vacacional: Para la Ley de Turismo de las Islas Baleares, la manera de comercializar la propiedad es un factor esencial; para la ley estatal del IVA no tiene validez.
Los residentes incluyen los ingresos en su declaración anual de impuestos sobre la Renta, los no residentes tienen que entregar el Modelo 210 por cada trimestre con ingresos por alquileres, o sea, una declaración trimestral. Los ciudadanos de la UE pueden incluir los costos incurridos y, por lo tanto, reducir sus ganancias gravables. Sin embargo, las ganancias y pérdidas se atribuyen a la cada propiedad de manera individual; las compensaciones entre dos o más propiedades no son posibles.
El alquiler vacacional está sujeto al IVA si durante la estancia del turista se ofrecen servicios de hotel, ya que esto es una actividad comercial. En caso de los no residentes, esto lleva a considerarse como establecimiento comercial y se grava como una empresa, es decir el 25 % del Impuesto de Sociedades. Esto es compensado por las ventajas de la imputación de costes y la devolución total del IVA pagado (IVA soportado).
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Atención: El alquiler vacacional requiere, en principio, darse de alta para el impuesto sobre estancias turísticas en las Islas Baleares. El propietario/operador lo cobrará de los clientes y lo pagará a Hacienda. Una práctica regulación global reduce la gestión administrativa considerablemente: Basado en el número de camas y el período en el que el inmueble se ofrece durante todo el año en el mercado, se calcula una cantidad total del impuesto, que es independiente del impuesto que realmente se obtuvo, y se pagará para el año siguiente. Una desventaja: El impuesto sobre estancias turísticas se duplicó en 2018 para la temporada alta.
Venta
Al vender una propiedad española, las ganancias imponibles se gravan en España. Los no residentes, independientemente de sus origen, pagan el 19 % del impuesto sobre la renta. Todos los costos de adquisición (incluidos los impuestos, los honorarios de abogados, las modificaciones / ampliaciones / mejoras posteriores) se pueden reclamar y reducir los beneficios imponibles. Las deducciones, sin embargo, reclamadas anteriormente como gastos en la tributación de los ingresos por alquileres, reducen los gastos diversos gravables y aumentan las ganancias.
Consejos para concluir
Especialmente cuando se trata de proyectos de constructoras y alquileres vacacionales, los no residentes deben asesorarse bien, a fin de evaluar las características del sistema tributario español y la Ley de Turismo y tomar una decisión. Uno siempre debe tener en cuenta el cuadro completo, es decir también la tributación en el país de residencia y posibles detalles en los acuerdos de doble tributación. Por lo tanto, la tributación de los ingresos por alquiler es bastante diferente para un alemán que para un austriaco o suizo. Quienes se establecen en Mallorca deben informarse con anticipación sobre las obligaciones fiscales adicionales que puedan surgir. A menudo recomendamos una simulación del impuesto personal sobre la renta y el patrimonio para utilizar los datos más recientes a fin de determinar los impuestos a pagar por el cliente cuando se traslada de Alemania a Mallorca.
En nuestro portal www.europeanaccounting.net en la pestaña “Dienstleistungen” encontrará varias herramientas de cálculo, entre otras cosas para el impuesto de Transmisiones patrimoniales, el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia, el impuesto sobre el patrimonio y el impuesto sobre sucesiones.