Una sorpresa fiscal: El impuesto español sobre el uso propio en bienes inmuebles
El impuesto español sobre el uso propio en bienes inmuebles
Durante los asesoramientos iniciales con alemanes que por mucho tiempo tienen una propiedad en Mallorca, repetidamente experimentamos lo mismo: Cuando se les pregunta si han pagado el impuesto sobre la renta, responden que no obtienen ningún ingreso de alquiler, ya que la casa sólo es de uso propio. Además, comentan que la Agencia Tributaria nunca se puso en contacto con ellos y que ya les contactarán cuando quieran algo.
Después tenemos que explicar a los clientes que tienen una idea equivocada acerca de varios asuntos fiscales relevantes. Primero, en España se aplica la autoevaluación. Esto significa que la Agencia Tributaria no informará individualmente a los contribuyentes de sus obligaciones, sino cada individuo está obligado a informarse y sin que haya sido solicitado, presentar la declaración correcta con las cifras correctas en el momento adecuado y realizar el pago correspondiente. Si realmente recibe una notificación de Hacienda, ya tiene un problema. Como regla general, la autoridad solo se pone en contacto si una declaración no se ha enviado a tiempo o de manera incorrecta o si tiene la sospecha de irregularidades.
La siguiente equivocación es en relación al impuesto sobre la renta en una propiedad de uso propio, con la que no se generan ingresos de alquiler. En Alemania, se desconoce dicho impuesto, en España es parte del pan de cada día. Cada persona tiene que pagar impuestos sobre un valor ficticio para bienes inmuebles que no se usan como residencia principal y no se alquilan. Esto también se aplica a los residentes. Para los no residentes, cualquier propiedad española automáticamente está sujeta a esta regla, ya que necesariamente representa una propiedad secundaria y no la residencia principal, la cual, desde una perspectiva española está en el extranjero.
¿Cómo funciona esta “imputación de rentas inmobiliarias”, como dice la ley literalmente? Para el cálculo se utiliza el valor catastral, que generalmente varía desde un tercio hasta la mitad del valor de mercado de una propiedad. Como propietario, este valor se puede encontrar en los avisos de pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) de la mayoría de los municipios. Sin embargo, esta valiosa información en estos momentos está desapareciendo, porque por temor a las estrictas regulaciones de protección de datos, los ayuntamientos sólo ponen el importe del IBI en los recibos correspondientes. Por lo tanto, podría ser necesario preguntar en el Ayuntamiento.
Rentas inmobiliarias
Si ha determinado el valor catastral, se hace el calculo. Si en los últimos 10 años, el municipio hizo una revisión catastral, entonces se debe aplicar el 1,1 % a fin de obtener el “valor ficticio”. Si la revisión fue hace mucho tiempo, se debe aplicar un 2%. Sobre la cantidad resultante, los ciudadanos de la Unión Europea pagan el 19 % del impuesto sobre la renta y los ciudadanos de países no pertenecientes a la Unión Europea el 24 %.
Un detalle: Desde que existen estas diferentes tasas de impuestos, año tras año se debe evidenciar de nuevo la residencia con un certificado internacional de residencia de la oficina fiscal del país de origen, de lo contrario se aplicará el 24 %. El contribuyente debe decidir por sí mismo si vale la pena el esfuerzo de conseguir el certificado. De hecho, el impuesto sobre la renta para el uso propio es bajo, a pesar de no poder deducir ningún gasto.
Un ejemplo de cálculo: Para una propiedad que se compró por 500.000 euros y tiene un valor catastral de 200.000 euros, se deben pagar 418 euros anualmente. En caso de que haya múltiples propietarios, cada uno pagará el impuesto sobre la renta para su parte y por separado. Si existe un usufructo, el titular del usufructo tendrá que pagar todo el impuesto (esto también se aplica al impuesto sobre bienes inmuebles, mientras que el impuesto sobre el patrimonio se devenga proporcionalmente para todos los copropietarios).
El impuesto sobre la renta para el uso propio se paga mediante una declaración anual. El propietario de un inmueble puede hacer la declaración y el pago durante todo el año siguiente, es decir, del 1 de enero al 31 de diciembre.
Para bienes inmuebles alquilados también puede incurrir un impuesto, a saber, proporcionalmente para los días que no estaba alquilado o para el tiempo en el que los propietarios lo usaron. El impuesto no se aplicará si se alquila la propiedad durante el año completo o por los períodos en los que la propiedad estaba inhabitable y se pueda demostrar. Ojo: las fotos o la opinión del propietario no son suficientes para evidenciar esta condición. Lo ideal sería obtener un informe de un profesional, pero este probablemente cuesta más de lo que ahorraría.
En nuestro portal www.europeanaccounting.net bajo “Servicios” encontrará una “Calculadora para los impuestos de uso privado NR”, con la cual puede calcular rápidamente la carga impositiva. La base es de un catastro que se revisó hace menos de 10 años.