Desde 2015, el STI Center for Real Estate Studies (CRES) investiga el mercado inmobiliario en Mallorca por encargo de la empresa inmobiliaria Porta Mallorquina Real Estate. Para el análisis de mercado publicado anualmente, los científicos analizaron cerca de 4500 propiedades de vacaciones que ofrecen los cinco mayores agentes de la isla.
La oferta inmobiliaria de vacaciones en Mallorca ha sido relativamente estable durante años. Para el estudio de mercado 2018 se analizaron alrededor de 4.500 objetos.
Uno de cada tres inmuebles de terceros a la venta se encuentra en el suroeste, un valor que se ha mantenido estable durante años. Lo que ha aumentado de manera significativa, sin embargo, es el número de ofertas de inmuebles en la isla, alrededor del 12 % de las propiedades están situadas en el centro de Mallorca, una de las pocas regiones que no se habían visto tan inmensamente afectadas por las altas ventas el año pasado. Aquí los amantes del Mallorca rústico y rural aún pueden encontrar alguna que otra ganga.
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Diferencia de precios de sur a norte
El mercado inmobiliario de vacaciones se ha caracterizado tradicionalmente por edificios equipados por encima de la media. Especialmente el suroeste, sureste y en la capital de Palma con su entorno tienen una muy amplia gama de inmuebles de lujo, que tiene un efecto sobre los precios promedio. Uno de cada diez inmuebles en esta región se ofrece desde más de 6000 euros por metro cuadrado.
En 2018, el centro de la isla reemplazó al sur como la región más barata para propiedades vacacionales en Mallorca. Las tasas más altas de aumento se encuentran en la región alrededor de Palma.
Lo que ya se indicó el año pasado, se manifiesta en la evaluación de los precios de la oferta 2017/18: a excepción del noroeste, los precios han aumentado significativamente en todas las regiones. En toda la isla el aumento de precios fue del 12 % en promedio. El aumento de precios más fuerte lo determinan los científicos de Friburgo en las afueras de Palma con puntos importantes tales como Son Vida y Génova. Aquí están los precios medios de las propiedades vacacionales de calidad aumentaron hasta unos 6632 euros por metro cuadrado, una tasa de aumento del 36 %.
En la misma capital, el nivel de precios de los bienes ofrecidos ha aumentado considerablemente en un 17 % y va desde los 4171 de un equipamiento básico o estándar hasta los 7017 euros por metro cuadrado en la categoría de lujo.
En 2018, el centro de la isla supera por primera vez a la región sur como la región más barata en Mallorca. En promedio se ofrecieron propiedades de vacaciones por 3337 euros por metro cuadrado, en el sur los precios medios aumentaron un 11 % hasta los 3610 euros por metro cuadrado.
La primera línea de mar puede duplicar el precio
Lo que da mayor valor a una casa de vacaciones es la vista al mar, en la isla la codiciada vista al Mediterráneo justifica un suplemento de alrededor del 43 %. Hace algunos años este cargo era de “solo” el 23 %. Debido a las estrictas normas de construcción y la Ley de Protección de la Costa, los inmuebles en primera línea de mar son poco frecuentes y de acuerdo a la demanda. La mayor diferencia de precio la constató el Center for Real Estate Studies en la región noroeste, donde una casa en primera línea de mar cuesta, con casi 9000 euros por metro cuadrado, un 145 % más que la oferta media y sin vistas al mar. Pero también en el suroeste una casa en la codiciada ubicación de la costa o la playa cuesta alrededor del doble.
En toda la isla se puede ver el mar con un recargo de aproximadamente 43% por ciento. En la primera línea de mar, el precio puede multiplicarse.
Lo más barato en cuanto al deseo de una casa se consigue en el noreste, aquí cuesta la primera línea del mar solo alrededor de una quinta parte más que las propiedades comparables sin vistas.
Sin embargo, el coste adicional de vistas al mar o frente al mar a menudo justifican que
“quien ve sus inmuebles como una inversión y quiere dar alquiler de vacaciones, puede alcanzar altos precios en el alojamiento con vistas al mar y esperar una mayor ocupación en general.”,
dice Ralf Spielvogel, que como director ejecutivo de Porta Mallorquina Real Estate y de la empresa de alquiler vacacional Porta Holiday conoce perfectamente ambas líneas de negocio.
Gran oferta de nueva construcción en el suroeste
La alta demanda de inmuebles y la recuperación económica general en España han estimulado la nueva construcción, por lo que el Center for Real Estate Studies por primera vez se ocupó más de cerca con este segmento. Con el 8,5 % del total del mercado, un edificio nuevo es casi uno de cada diez inmuebles que está a la venta. El precio promedio de este segmento se mueve en 6607 € por metro cuadrado, alrededor de un 35 % más que las propiedades existentes comparables.
Casi una de cada cuatro casas de vacaciones se está construyendo en la región suroeste.
Para la nueva construcción, se concentra alrededor del 70 % de la oferta en la región suroeste (38 %) y en la capital de Palma y sus alrededores (29 %). Los recargos varían considerablemente según la región, especialmente en Palma los efectos de las renovaciones de lujo se muestran con suplementos de más del 50 %.
Las propiedades de vacaciones recién construidas en Mallorca suelen ser muy lujosas, con los recargos correspondientes.
Las diferencias de precio en parte muy altas entre la nueva construcción y las propiedades existentes la explican los investigadores, en primer lugar, por el mejor equipamiento y por la construcción de mayor calidad. Se dice en el estudio:
“Sin embargo, debe tenerse en cuenta para evaluar los suplementos de precio que las nuevas construcciones se concentran principalmente en los edificios de categorías de equipamiento superior. El 80 % de toda la nueva propiedad de vacaciones está diseñado como edificio de lujo o con equipamiento superior”.
No hay riesgo de burbujas
A pesar de algunas evoluciones de precio en parte muy dinámicas, los investigadores no ven signos de sobrecalentamiento del mercado inmobiliario de vacaciones.
“Los aumentos de precios que hemos identificado en ocho de los nueve regiones se mueven, en vista de los datos históricos, todavía en el rango saludable. No hay que olvidar que España ha sufrido en los años 2009-2014 una crisis extrema a nivel nacional en la vivienda y los precios apenas se han movido en este tiempo”,
dice el director del estudio, el profesor Marco Wölfle. El mercado se ha vuelto difícil especialmente para los cazadores de gangas. El número de ofertas es de hecho aproximadamente igual al del año anterior, pero las propiedades de inversión baratas son cada vez menos, la proporción de nuevos edificios de lujo es cada vez más alta.
El desarrollo del año pasado muestra que la oferta ha disminuido ligeramente, mientras que los precios aumentan constantemente.
Informe del mercado de 2018 en descarga
El estudio de mercado de propiedades de vacaciones en el año 2018 está disponible para su descarga gratuita aquì: Estudio de mercado inmobiliario en Mallorca 2018