Las ganancias por la venta de un inmueble español también están sujetas a impuestos para los no-residentes en España. A partir de 2015, la tasa de impuesto para estos ingresos es de 20% en lugar del actual 21% para personas con domicilio principal en la Unión Europea. Si un residente compra su inmueble en España, la carga fiscal asciende a 24% en vez de 27% desde el próximo año (de una ganancia bruta por venta de más de 24.000,- €)
Vender a partir de 2015 puede significar una carga fiscal notablemente más alta que hacerlo todavía en 2014.
¿Buenas noticias para los vendedores? Desafortunadamente no, ya que con la reforma fiscal el gobierno crea también el “ajuste por inflación y coeficiente de abatimiento” con efectos retroactivos, que reduce considerablemente las ganancias libres de impuestos especialmente para los inmuebles antiguos.
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Comprar en 2014 todavía puede valer la pena
Especialmente duro es para los propietarios no-residentes que adquirieron su inmueble antes del año 1994 y obtuvieron más de 400.000,- € de ganancia por venta. Para ellos, vender a partir de 2015 significa una carga fiscal notablemente más alta que hacerlo todavía en 2014.
Ejemplos de cálculo de la carga fiscal.
Gabriel Buades, del bufete Buades en Palma de Mallorca, piensa al respecto:
“La derogación planificada del ajuste de inflación y el coeficiente de abatimiento es injusta, ya que desde el próximo año no sólo serán cargados los beneficios reales de la venta sino también la inflación, pues ya no es posible un ajuste inflacionario. Mi opinión es que se debería imponer la tributación de venta de bienes SÓLO a la ganancia real de los contribuyentes, pero NO la inflación, como será el caso desde 2015.”
Esta nueva regulación también afecta a los residentes, a menos que éstos inviertan las ganancias de la venta en un nuevo domicilio en España en los próximos 2 años, de esa forma todos los ingresos de la venta quedan libres de impuestos. De otro modo deben pagar un impuesto de 24% por la ganancia desde 2015 – sin coeficiente de abatimiento ni ajuste inflacionario.
Laguna fiscal para personas mayores
Las personas mayores constituyen una excepción,
“quien tiene más de 65 años de edad, tiene su domicilio fiscal en España y ha usado su inmueble en venta como residencia principal por lo menos durante 3 años, puede vender este inmueble libre de impuestos, siempre y cuando cumpla con determinadas condiciones”,
explica Gabriel Buades la nueva ley tributaria.
Los gastos de renovación parecen reducidos
Un rayo de esperanza para los vendedores es que los gastos de renovación y medidas de ampliación pueden fijarse todavía con ganancia reducida y de esa forma disminuir los impuestos por ganancia nominal.
Por ejemplo si vendo por 385.000,- € mi vivienda actual que compré en el 15 de marzo de 1985 por 6.000,-€ y compro otra por 300.000,- € y los gatos de compra de la nueva vivienda habitual son aproximadamente de 35.000,- €,-(8% trasm. patrimonial, notaría, registro, gestoria, etec.), los impuestos que tengo que pagar en mi IRPF serían por la diferencia entre 385.000 y 300.000, es decir 85.000,- € (ya que invierto en comprar otra) o los gastos de la compra de la nueva vivienda se sumarían al precio de la compra = 300.000,- + 35.000,-(8% trasm. patrimonial, notaría, registro, gestoria, etec.) = 335.000,- y así el beneficio sería menor, es decir, 385.000,- menos 335.000,- = 50.000,- € por el beneficio que tendría que tributar en mi IRPF.
La vivienda que vendo la compré en el año 1985 por 6.000,- €, tiene algún tipo de coeficiente reductor.
Con los datos expuestos, me podría indicar que cantidad tendría que pagar por el beneficio entre la venta y la compra de la nueva vivienda en mi IRPF, si la venta y la compra la hago este año 2016
La comisión y el IVA de la comisión de la inmobiliaria son deducibles del precio de venta de mi vivienda
DETALLE DE MI VIVIENDA ACTUAL EN VENTA:
Impuesto de bienes inmuebles de naturaleza rústica (polígono 5A, 240-A)
036-15-40-3942 IBI RUSTICO OBJ:07036A0
uso = AGRARIO, Clase = rústico
Ref. catastral = 07036A0 0600235 0001 QA
DOM: Distr-2 secci-4 240 A T OD OS
-CID- DO DRTE87ZSMOF8WRI9ZY
– Acuerdo modificación descripción catastral
– valor del suelo = 2.603,03 €
– valor de construcción = 38.540,- €
– valor catastral = 41.169.,06 € (modificación catastral iniciada el 08.09.2009)
– Compré mi casa el 15 de marzo de 1985 y el precio que figura en la escritura Notarial de compraventa es de 6.010,- € (1000.000,- ptas)